Die Immobilie
Seriöse Marktwertermittlung als Basis zur erfolgreichen Vermarktung der Immobilie
In den Zeiten des Niedrigzinsumfelds und der stark gestiegenen Wohnungs- und Hauspreise entscheiden sich viele Eigentümer dafür, ihr Objekt zu verkaufen. Auf der anderen Seite gibt es aber ebenso viele Kaufinteressenten, die sich mit einer günstigen Immobilienfinanzierung ihren Wohntraum erfüllen wollen. Hierbei können sie nicht nur auf die Kredite von Banken zurückgreifen. Mittlerweile bieten auch zahlreiche unabhängige Finanzdienstleister attraktive Angebote für die Bau- und Immobilienfinanzierung an. Ob beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie – der Preis ist neben der Lage und ihrem baulichen Zustand der wichtigste Aspekt bei der Entscheidung von Käufer bzw. Verkäufer. Wer daher nicht über die nötigen Markt- und Branchenkenntnisse verfügt, sollte sich daher lieber an einen qualifizierten Immobiliengutachter oder Makler wenden. Diese können aufgrund ihrer Marktkenntnis und sonstigen Erfahrungswerten die Immobilie entsprechend am Markt einpreisen. Für Verkäufer können sie ebenso noch bei der Vermarktungsstrategie, Verkaufspreisverhandlung und dem Vertragsabschluss unterstützen.
Richtige Bewertung des Objektes ist abhängig von Art und Nutzung
Mittlerweile gibt es bereits zahlreiche Möglichkeiten, auf eine kostenlose Online-Immobilienbewertung zurückzugreifen. Hier kann über die Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung ein erster Richtwert über den Immobilienwert eingeholt werden. Allerdings eignen sich solche Rechner eher für konventionell geschnittene Immobilien mittlerer Ausstattung. Oft dient die kostenlose Online-Bewertung allerdings auch als erste Kontaktaufnahme zwischen Käufer bzw. Verkäufer und den regionalen Immobilienmaklern. Diese können die Bewertung als Aufhänger verwenden, um mit dem potenziellen Kunden ins Gespräch zu kommen. Für eine nachhaltige und seriöse Marktwertermittlung der Immobilie sollte allerdings eine umfassende Wertermittlung nach den gängigen Verfahren erfolgen. Hierbei stehen dem Makler bzw. Gutachter, das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren zur Verfügung.
So ist bei einer Eigentumswohnung meist, dass Vergleichswertverfahren das Mittel der Wahl. Hier wird die Wohnung anhand von Größe, Lage und Ausstattung an vergleichbaren Objekten am Markt gemessen. Durch diese Vergleichswerte ist es möglich, den Wert der Eigentumswohnung entsprechend den aktuellen Marktpreisen zu bewerten. Alternativ kann hier jedoch auch das Ertragswertverfahren angewandt werden. Dies wird daneben noch zur Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern, Gewerbeeinheiten und sonstigen reinen Renditeobjekten herangezogen.
Hier findet die Immobilienbewertung aus der Sicht eines Kapitalanlegers statt. Dabei wird beurteilt, welche Mietrendite vor Steuern vom jeweiligen Objekt erwartet werden kann. Gerade bei älteren Eigentumswohnungen, die in naher Zukunft von Zeit zu Zeit renoviert werden müssen, wie auch bei Mehrfamilienhäusern, wird eine Bruttorendite von vier bis sieben Prozent erwartet. Im Vergleich zu einem reinen Neubauprojekt muss diese natürlich höher ausfallen, weil der Anteil an den Renovierungskosten viel stärker ins Gewicht fällt. Über die zu erwartende Rendite lässt sich dann der daraus resultierende Kaufpreis-Faktor aus dem Kehrwert der Bruttorendite berechnen. Bei einer angenommenen Rendite von vier Prozent würde sich ein Kaupreismultiplikator von 25 ergeben.
Angenommen, dieser Faktor beziehe sich auf ein Mehrfamilienhaus mit 20.000 Euro jährlichen Einnahmen aus der Nettokaltmiete würde sich ein Wert von 500.000 Euro für das Haus ergeben. Darauf aufbauend wird aber meist noch der zum Objekt zugehörige Bodenwert aufaddiert. Dieser ergibt sich aus der Grundstücksgröße multipliziert mit dem spezifischen Bodenrichtwert.
Beim Sachwertverfahren, was oft bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung kommt, wird dagegen die Marktwertermittlung des Objektes über die Berechnung des Wertes vom Grundstück sowie vom Gebäudezeitwert durchgeführt.